Asuntojen rakentaminen jatkuu Venäjällä

Venäjän suurkaupungeissa on asuntojen kysyntä kaksinkertainen tarjontaan nähden. Ei ole vaikea olettaa asuntojen rakentamisboomin jatkuvan vielä kauan. Myös vanhat asunnot kaipaavat korjaamista. Kaiken lisäksi yleiseurooppalainen trendi kodista turvasatamana on koskettanut venäläisiä.

Kysyntä ei ole kuitenkaan ainoa tekijä, joka määrittää asuntojen hintoja. Onko pietarilaisten ja moskovalaisten asuntojen hinnoissa salaisten sopimusten tuomaa hintalisää? Miten suomalaiset voisivat hyötyä entistä paremmin venäläisistä asuntojenhinnoista ja välttää mahdolliset pettymykset?

Venäjän vuosien 2002–2010 asunto-ohjelman mukaan vuosittain käyttöönotettava asuinpinta-ala on tarkoitus nostaa vuoteen 2010 mennessä jopa 80 miljoonaan neliömetriin, mikä on lähes kaksinkertainen vuoden 2005 rakentamiseen verrattuna! Tätä hurjaa asuntorakentamista palvelevat teollisuudenalat joutuvat tukeutumaan yhä enemmän ulkomaiseen tuotantoon, mistä erityisesti suomalaiset hyötyvät. Putin on nostanut asumisen kansalliseen prioriteettiohjelmaan.

Ovatko asuntojen hinnat kohdallaan?
Moskovassa ja Pietarissa ovat asuntojen hinnat nousseet uusiin ennätyksiinsä. Pietarin keskustassa saattaa joutua maksamaan jo 10 000 euroa neliömetriltä, kauempana keskustastakin neliömetrin hinta on yli 2000 euroa. Venäläinen pariskunta osti Stalinin rakennuttamasta kerrostalosta pietarilaisen kaksionsa 10 vuotta sitten 10 000 dollarilla. Asunto on kaikkea muuta kuin ylellinen. Asuntoyhtiössä ei ole hissiä. Sähköjohdot ovat kehnossa kunnossa. Kaasu lämmittää käyttöveden lämpimäksi. Nyt syksyllä 2006 he voisivat myydä pienen kaksionsa keveän euroremontin jälkeen lähes 200 000 dollarilla. Pietarissa ja Moskovassa ovat asuntojen hinnat kohonneet yli Helsingin parhaiden alueiden hintojen, vertaamatta lainkaan Helsingin laita-alueiden ”halpoihin” hintoihin!

Asunnon ostajan, rakennuttajan ja rahoittajan suuri kysymys kuuluu: ovatko nykyiset hinnat oikeat, kun asunto maksaa Pietarissa ja Moskovassa jo yhtä paljon tai enemmän kuin Lontoossa? Millaisia riskejä kukin taho on ymmärtänyt ottaneensa sen varalle, jos Pietarin Udelnaja-metroaseman tuntumassa olevan asunnon (ks. kuva) hinta romahtaa ”kaivopuistolais-eiramaisista” hinnoista ”kontulalais-myllypurolaisiin” hintoihin?

Ria Novostin politiikan kommentaattori Juri Filippov väitti 30.8.2006 katsauksessaan Moskovan asuntomarkkinoihin, että Moskova on saanut jo maineen maailman kalleimpana kaupunkina. Vuonna 2005 asuntojen keskihinnat kohosivat Moskovassa 40 %. Vuoden 2006 ensimmäisellä puoliskolla hurja hinnannousu jatkui.
Neliömetristä täytyy maksaa jo 3500 dollaria. Keskimääräistä venäläistä parempiosainen, ”tavallinen” moskovalainen voi ostaa vain neljä neliömetriä vuoden ansioillaan, jos hinta pysyisi nykyisellään ja hän voisi käyttää kaikki ansionsa asuntoonsa.

Venäläinen raha etsii kotia
Syyttäjä on laskenut reilun asuntokaupan keskihinnaksi 1300 dollaria neliömetriä. Tuo hinta riittäisi kattamaan kustannukset ja tuottamaan reilun voiton. Yleisen syyttäjän toimisto ja Federaation anti-monopolivirasto epäilevät kovasti hintakartellia: markkinoiden ei ole sallittu aidosti määrittää asuntojen hintojen, vaan rakennuttajat ja myyjät ovat salaisesti sopineet uusien asuntojen korkeista hinnoista. Rakennuttajat ja asuntojen välittäjät eivät hyväksy syyttäjän epäilyjä, vaan puolustautuvat sillä, että venäläiset yksinkertaisesti haluavan niin intohimoisesti sijoittaa ylimääräiset rahansa Moskovaan ja Pietariin.

Kun pankit ovat herättäneet epäluuloa, liikenevät rahat sijoitetaan nyt sijoitusasuntoihin, jolloin asuntojen hinnat kohoavat maksukykyisten ostajien innostuksen tähden. Asuntoon sijoittaminen tuntuu turvallisemmalta kohteelta kuin pörssi tai pankit. Jos rakennuttajien ja asunnonvälittäjien käsitys pitää paikkaansa, luulisi suomalaisen sijoitusasunnon myyminen moskovalaiselle tai pietarilaiselle vauraalle ostajalle olevan nykytilanteessa erityisen ajankohtaista: pääkaupunkilaisen sijoitusasunnon ostamisella Suomesta olisi asunnon varustelutaso ja hinnan riskitaso huomattavasti suotuisampi kuin asuntoa ostettaessa Moskovasta tai Pietarista nykyhinnoilla. Osaavatko suomalaiset asuntojenvälittäjät ja rakennuttajat markkinoida asuntojaan venäläisille hyväosaisille, jotka etsivät kotia rahoilleen? Voisiko Venäjän kauppatie –lehti avustaa asiakkaiden tavoittamisessa?

Rakennuttajien ja asuntojen välittäjien puolustusta tukee se, etteivät korkeat hinnat ole pysäyttäneet asuntojen kysyntää. Asuntojen kysyntä on todellakin kaksinkertainen tarjontaan verrattuna. Moskovan asuntojen ostajista valtaosa tulee Moskovan ulkopuolelta. Kolmasosa asuntokaupoista on ns. sijoitusasuntoja. Vanhat asuntonsa säilyttäneet eläkeläiset ja perintönä asuntonsa saaneet nuoremmat perheet saattavat myydä asuntojaan ja muuttaa Moskovan ulkopuolelle. Kaiken lisäksi Venäjällä on nyt kasvuoptimismi, joka purkautuu innostuksena kotien ostamiseen, kunnostamiseen ja kalustamiseen.

Asuntoinnostusta arvioitaessa on havaittava mainostoimistoketju Euro RSCG Worldwiden teettämässä kansainvälisessä tutkimuksessa jo vuonna 2003 virinnyt samansuuntainen yleiseurooppalainen trendi: perhearvot voimistuivat, kyynisyys kasvoi, mielenrauhaa haettiin yksinkertaisista asioista. Ihmiset kuluttivat enemmän aikaa ystävien ja perheen kanssa. Kodista tuli turvasatama, jonne sota ja terrorismi eivät tunkeutuneet ja jota epävarmat pörssikurssit eivät horjuttaneet. Kotiin oli luonnollista sijoittaa myös omat varansa.

Harkitsevan asunnonostajan ja liikemiehen sopii miettiä rauhassa, miten kauan koti maksaa elämääkin enemmän. Miten suomalaiset yritykset voisivat välttää toimintaansa tuhoavilta häiriöiltä siinä teoreettisessa tilanteessa, että venäläisten asuntojen hinnat romahtaisivat, vaikka romahdusta ei toki ole vieläkään tullut useista povauksista huolimatta? Ikäviä pitää pohtia liiketoiminnassa hukkaamatta työiloa ja suuria visioita. Elämää ei ole järkevää suunnitella kuvitelmille, että hinnat yhä vain kohoavat tai edes säilyvät nykyisellään. Myös “huonommilla” hinnoilla täytyy selviytyä. Rakentaminen jatkuu joka tapauksessa Venäjällä. Rakentamisen tukemiseksi myös rahoitus- ja hallintojärjestelmiä kehitetään parhaillaan suotuisiksi.

Juha Molari
molari@kauppatie.com